Пленум ВАС 11 июля принял постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС разъяснил арбитражным судам, что недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем, может быть предметом договора купли-продажи. Для индивидуализации предмета договора могут быть указаны, например, данные о местонахождении будущей недвижимости, ее ориентировочной площади. Такие характеристики могут быть получены, в частности, из проектной документации.
Член президиума ВАС Александра Маковская объяснила, что до сих пор в судебной практике не было четкого понимания того, может ли будущая недвижимость быть предметом договора купли-продажи. До сих пор, рассказала судья, преобладала позиция, в соответствии с которой продавцом недвижимости может быть только ее собственник. А сейчас в постановлении разъясняется, что обладать правом собственности на недвижимость продавец должен не при заключении договора купли-продажи будущей вещи, а при государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. В случае, если договор не исполняется, покупатель вправе понудить продавца к передачи недвижимого имущества и госрегистрации перехода права собственности при условии, что спорная недвижимость имеется у продавца и он является ее собственником.
В качестве договоров купли-продажи будущей недвижимости арбитражные суды смогут рассматривать различные виды договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости. Такая квалификация будет особенно актуальной в спорных случаях, когда правовую природу договора, заключенного сторонами (подряд, простое товарищество, купля-продажа), суду установить будет трудно.
Пленум ВАС решил проблему предварительных договоров, по которым в соответствии с ГК не может взиматься оплата до заключения основного договора, но на практике эти правила часто не соблюдаются. Теперь суды смогут квалифицировать договор, поименованный как предварительный, но содержащий условие об оплате будущей недвижимости, как основной договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате. Такую квалификацию предварительных договоров пленум ВАС предлагает впервые, и не исключено, что такая практика распространится не только на куплю-продажу недвижимости.
На договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов, которые заключаются с гражданами по правилам известного закона № 214, постановление пленума ВАС не распространяется. Александра Маковская, однако, не исключила, что постановление пленума ВАС, адресованное арбитражным судам, может коснуться физических лиц. В частности, приобретателе квартиры в строящемся многоквартирном доме может оказаться индивидуальный предприниматель, покупающий жилое помещение для сдачи в аренду. Возможно также приобретение гражданами строящихся индивидуальных жилых домов , которые не охватываются законом № 214.